bauberatung

bauberatung

* schweiz. ingenieur- und architekten-verband SIA
**bauen: weniger rechtssicherheit als im viehhandel
luzius theiler: baupfusch muss nicht sein
www.hausverein.ch
https://www.hausverein.ch/zone/.2cd0231c/cmd.14/cert.272.W69GafxIxEj.96731

nur drei von 100 bauvorhaben laufen rund

als handwerker mit eigenem geschäft machte ich selber über dreissig jahre die verschiedensten erfahrungen. aber erst als ich selber baute, realisierte ich das ausmass der misswirtschaft in der baubranche. ich konnte es kaum glauben. ich wollte wissen, ob das nur mir so ergangen war und startete eine umfrage bei meinen freunden/kollegen aus der baubranche, die auch unternehmer waren. das resultat war ernüchternd: wir kamen zum schluss, dass von hundert bauvorhaben nur etwa drei optimal abgewickelt werden. die anderen 97 fälle sind kleinere oder grössere desaster.

• etwa 1/3 sind kleine katastrophen: es gibt viel ärger. sie bekommen etwas anderes als das, was sie eigentlich wollten, als das was sie ursprünglich bestellt/geplant hatten.

• 2/3 aller fälle haben aber auch finanzielle konsequenzen und diese bezahlt in 99% der fälle der bauherr/die baufrau und nicht der verursacher des desasters.

die ursachen

waurm das so ist und was dahinter steckt ist eine längere geschichte. es gibt verschiedene ursachen, verschiedene interessenlagen und verschiedene sichtweisen. wenn ich das hier alles im detail beschreiben würde, gäbe es ein buch. jedes bauvorhaben ist aber auch immer sehr individuell. daher ist es besser, ich erzähle ihnen von meinen erfahrungen in einem persönlichen gespräch. hier die wichtigsten themen als schlaglichter:

erfahrung

der bauherr/die baufrau ist laie, alle andern mitspieler in diesem spiel sind profis. alle andern haben meist jahrelange erfahrung im bauen. sie als bauherr/baufrau bauen meist das erste mal. sie sind völlig vom goodwill des architekten und des bauführers abhängig. sie haben keinen schutz**. bis sie merken was abläuft, ist es meist schon zu spät.

beziehung architekt/bauherr/-frau

sie haben einen architekten im freundeskreis. er ist ihr freund. er ist anders als die andern. ihm können sie vertrauen.

das ist vor allem so lange so, bis sie verträge unterzeichnet oder auch nur schon die gewünschten (rechtskräftigen) mündlichen zusagen gemacht haben. dann beginnt der wind zu drehen. je nach charakter mehr oder weniger stark, aber in den meisten fällen weht jetzt ein ganz anderer wind.

das genie

unser architekt ist genial. er hatte phänomenale ideen und er machte uns ein super raumkonzept. leider liess sich das dann aber nicht alles so realisieren. es gab ein riesen chaos und massive kostenüberschreitungen. wir sind immer noch am prozessieren..

es gibt nur wenige genie's. es gibt architekten die eher künstlernaturen sind und andere die mehr manager-typen sind. es gibt ein paar genies, die beides verkörpern, aber viele, die werder das eine noch das andere haben. aus naheliegenden (finanziellen) gründen, versuchen aber die meisten architekten alles selber zu machen, von der planung bis zur realisierung. dass das für die meisten eine masslose überforderung ist, die ihre qualifikationen bei weitem übersteigten, können aber die wenigsten zu geben, nicht einmal sich selber gegenüber.

die goldenen regeln

eine garantie, beim bauen nicht in schwierigkeiten zu geraten, kann einem niemand gaben. aber es gibt ein paar einfache grundsätze, die schon viel bewirken und helfen, die grössten stolpersteine aus dem weg zu räumen.

information

das wichtigste: informieren sie sich, bei mir oder anderen, bevor sie irgend eine mündliche zusage machen oder einen vertrag unterzeichnen. reden sie auch mit nicht-fachleuten, die nicht aus der baubranche kommen, über ihre erfahrungen beim bauen. hören sie sich in ihrem umfeld um. reden sie mit möglichst vielen, die schon mal etwas gebaut haben.

verträge

unterzeichen sie keine SIA-verträge. diese vertreten einseitig die interessen der architekten und planer. es braucht neue vertäge, die gerechter sind.

sie lernen einen sympatischen architekten kennen. er offeriert ihnen, einmal ein paar skizzen zu machen, wie ihr haus, ihre wohnung, ihr garten aussehen könnte. wenn sie ja sagen, sind sie bereits einen mündlichen vertrag eingegangen, der kostenfolgen hat.

wettbewerb

es ist paradox: für die wichtigste phase eines bauvorhabens gibt es keinen wettbewerb (ausser bei grossprojekten). wenn sie einen architekten danach fragen, wird er ihnen aus den unterschiedlichsten gründen davon abraten. dabei liegt es auf der hand, dass das projekt enorm verbessert werden kann, wenn mehrere architekten ihre ideen, ihr kreatives potential einbringen. hier kann mit wenig geld viel mehr gewonnen werden, als nachher bei der ausführung.

machen sie immer zuerst einen wettbewerb bevor sie sich für einen architekten, planer oder generalunternehmer entscheiden. das ist dann kein wettbewerb nach der SIA-norm (ein SIA-wettbewerb ist gut für grossprojekte, wie schulhäuser, ganze siedlungen..). lancieren sie einen eigenen, individuellen architektur-wettbewerb, der spezifisch auf ihr projekt abgestimmt ist. auch die übrige planung (bauphysik/ akustik/ sanitär/ elektro/ geomantie/ tierhaltung usw.) wird im wettbewerb mit einbezogen. das ist nicht einfach, aber eine sehr gute investition.

planung und ausführung

normalerweise macht der architekt alles selber, von der projektentwicklung bis zur ausführung. da es aber nur wenige genies gibt, die beides können, ist es besser, planung und ausführung zu trennen. das muss jedoch bei der vertragsunterzeichnung bereits klar sein. man kann einen auftrag nur für die planung unterzeichnen. für die ausführung ist man oft mit einem guten bauführer besser beraten. auch hier kann man/frau den wettbewerb spielen lassen und verschieden angebote einholen.

protokoll

jedes gespräch, jedes telefon, jede abmachung muss protokolliert werden. auch wenn es nur zwei sätze sind. ohne protokoll haben sie keinen beweis, und ohne beweise haben sie keine rechtskräftigen mittel, ihre interessen durchzusetzen. in einem allfälligen prozess steht dann aussage gegen aussage. allein die tatsache, dass alle beteiligten immer ein beschlussprotokoll bekommen, verändert schon sehr viel. plötzlich läuft alles viel runder.

finanzierung

bei der finanzierung kann sehr viel eingespart werden. vor allem langfristig fällt ins gewicht, welche konditionen man/frau für den baukredit und später bei der konsolidirung ausgehandelt hat. leider ist das der bereich in unserer wirtschaft, in dem am wenigsten wettbewerb vorhanden ist. die banken besitzen ein monopol, das sie mit allen mitteln verteidigen. die reichen werden reicher und die armen zahlreicher! alternative geldsysteme und finanzierungsmöglichkeiten sind deshalb sehr notwendig, aber auch sehr schwierig.

in der schweiz gibt es die WIR-bank mit attraktiven konditionen für ihre mitglieder. obwohl sie aus der geldreform-bewegung hervorgegangen ist, hat sie den zins bereits wieder eingeführt. ein sehr interessantes modell hat die JAK-bank aus schweden, die jetzt auch in deutschland eingeführt werden soll.

baukosten

durch eine andere organisation der bauabläufe und neue, ökologische bauweisen eröffnen sich ganz neue möglichkeiten, die baukosten zu minimieren. mit strohballenbau beträgt die einsparung ca. 10%, mit modulbauweise und mehr eigenleistung lassen sich 20-30% einsparen, baut man/frau so viel als möglich selber, sind durchaus einsparungen bis zu 50% möglich. (s. artikel strohballenbau/permakultur). hier eröffnen sich auch für menschen mit weniger einkommen neue möglichkeiten, sich seinen eigenen wohnraum zu bauen.

wir sind ein land von mietern. das häng u.a. mit den hohen baulandpreisen und den hohen baukosten zusammen. solange man kein eigenes grundstück zur verfügung hat oder einen eigentümer findet, der bereit ist, das land im baurecht abzugeben, lässt sich beim bauland leider meist nicht viel machen, ausser man/frau ist bereit in abgelegene gegenden zu ziehen. dort gibt es noch bauland unter fr. 100.--/m2.

eine zentrale möglichkeit, die kosten für's wohnen bei hohen grundstückpreisen zu senken ist verdichtet bauen, mehr wohnraum auf weniger bauland. das heisst nicht, dass man dann hochhäuser bauen muss. es gibt seit etwa 20-30 jahren viele beispiele von attraktiven siedlungen in verdichteter bauweise.